工业地产的概念早已突破了简单的厂房或厂房聚集园区的概念。时下，商务园区正逐渐成为工业地产投资的新热点，深受企业的亲睐。

　　英国是现代工业的先行者，商务园区的概念最早亦发源于英国。多年以来，英国的建设规划者们一直鼓励在英国各地建设工业园区，以此来更好的利用当地的劳动力资源。随着英国服务业的快速发展以及英国科学与技术产业的飞速进步，出现了许多的新型商务园区以及科学技术“聚集区”。这些园区和“聚集区”提供了适合于零售业，轻工业，IT业，商业和科学技术部门的，经济上承受的起的，经过精心规划的空间。

　　这些园区被设计用来提供处在优美环境中的现代化的高能效的商务地产。而这些商务地产将拥有良好的停车设施以及在午餐和工作之余用于休闲的设施。拥有优美的环境及信息网络，非常方便企业商务谈判、研发、展示、制样等商务科研工作环节。

　　随之这个概念被各工业发达国家复制，并付于商务园区以自己的理念和特点。

　　在中国，商务园区一般也被称为总部经济园区。

　　中国商务园区起步较早，但早期主要是一些试点，比较零散，无法形成规模。随着中国工业化进程的推进，高科技企业、商贸服务业飞速发展；国内涌现出一大批巨头企业，他们开始和国际接轨，总部和生产基地开始分离；同时一大批跨国公司进入中国。遂产生对商务园区的强劲需求。

　　目前中国从东南沿海到内地，都掀起了总部经济热潮。

　　上海，跨国公司热捧，商务成本攀高

　　上海已经成为跨国公司登陆中国的首选之地。据统计，2007年上海市共认定30家跨国公司地区总部，15家投资性公司获得商务部批准，其中5家为2007年度世界500强企业。截至2007年底，上海市外资总部经济项目达到593家，其中国家级地区总部16家，上海成为国内拥有地区总部最多的城市之一。

　　与此同时，上海甲级写字楼的租金已经连续多年上涨，仲量联行的统计数据显示，到去年底，上海写字楼的租金价格已较上年同期增长14%。包括仲量联行及高力国际在内的代理机构均表示，2008年，上海市中心的写字楼租金仍将上升。据了解，至2007年底，上海的写字楼平均日租金已达9.12元人民币/平方米。

　　如此高昂的商务成本，对于办公楼面积需求特别大的高科技研发企业和制造企业总部来说，实在难以承受。所以这些企业逐步开始向非中心区的一些商务园区迁移，虽然商务园区的租金也在上升，但商务园区1元多的日租金相比写字楼9元还是要便宜许多。

　　目前上海除市中心外，浦东、松江、青浦、嘉定等郊区都陆续建立了商务园区，以吸引因市中心商务成本居高不下而希望转移办公地点的企业。这一思路在过去几年效果非常明显。松江在实施总部经济策略后一年左右，已吸引了包括美国、法国、日本等国在内的80多家世界级企业的总部落户。张江高科(600895)更是其中的佼佼者，截至2006年底，张江园区累计吸引外商投资额达94.36亿美元，注册企业4862家，其中大多数为面向高科技领域的企业。

　　北京，总部基地

　　在第三届中国总部经济高层论坛上，北京总部经济发展能力以88.09分的综合得分在全国35个城市中连续3年高居榜首。

　　北京也是众多跨国公司进入中国的首选之地，因为在中国，政策对市场的影响非常大，而北京是中国的政治中心，地域上靠近一些，就有可能先于对手获得更快更好的政策信息。甚至很多公司的总部并不在北京，而它们把公关部却设在北京。

　　北京的总部办公集群正逐渐进入强势发展期。包括中关村(000931)形成高新技术企业总部聚集地、丰台科技园的总部基地、北京经济技术开发区、亦庄的BDA国际企业大道、联东U谷、顺义的MAX空港企业园等，皆是近几年崛起的总部集群建筑的佼佼者。它们位于北京“两轴、两带、多中心”的近郊新城，以低密度、低容积率、高绿化率、高生态标准的优势，瓦解了传统城区的区域价值认知观念，在京城掀起了一股势不可当的总部办公地产开发浪潮，也是对北京总部经济大蛋糕有利的补充。

　　广州，追赶者

　　广州的工业经济形态正在逐步转型，这个改革开放走在最前沿的城市，似乎遇到了某种桎梏，艰难前行。

　　俗话讲瘦死的骆驼大过马，更何况广州依然是个大骆驼，其优越的地理位置、坚实的财富基础，足以使广州随时迎头赶上。

　　虽然以前广州官方并没有提出发展总部经济的概念，但广州作为华南地区的经济中心、商贸中心、金融中心，是珠三角经济圈的重要核心城市，在与香港进行合作互动过程中，广州逐步自动发展成为珠三角地区新的企业总部聚集地。

　　据悉，广州目前有越秀区和天河区两个总部聚集区，天河区还加快了珠江新城中央商务区的建设，作为培育广州总部经济发展新的空间载体。

　　以广州经济技术开发区为例，2006年广州高新技术产业开发区营业总收入首次突破1000亿元，达到1271亿元，同比增长30%。目前，高新区内共有各类科技企业2741家，其中高新技术企业1727家，收入超亿元的企业132家。区内已经形成了电子信息、生物医药、新材料三大高新技术支柱产业，涌现出金鹏电子、威创日新、金发科技(600143)、达安基因(002030)等一大批极具竞争力的名牌科技企业。截至2006年，全区累计实现营业总收入4767.71亿元，实现利税351.47亿元。

　　广州开发区正积极完善区内配套设施，如建设高级住宅、国际学校、五星级酒店和超级市场。开发区内首家服务式公寓，皇冠国际公寓于2007年8月动工，计划于2008年5月落成。

　　成都，西方一亮

　　成都，自古都占据着中过西部中心不可动摇的位置。如今，成都依然是国内各大企业和跨国公司进军西部战略基地的首选之地。

　　据仲量联行2007年第三季度亚太区物业摘要报道，随着多家高科技公司与成都市高新技术开发区签署投资协议建立研发中心，2007年第三季成都高新区内产业园需求强劲。其中，伟创力电子科技公司计划投资1000万美元于成都建立手机研发中心，并租用天府软件园4000平方米。全球最大的视频游戏出版商法国育碧电脑软件公司在天府软件园租用2100平方米，开设视频游戏开发中心。国内领先软件开发企业金蝶软件公司将其分公司迁至天府软件园，租用办公面积1300平方米。成都市高新区内产业园办公面积供不应求，多家国内外高科技公司因而选择自建设施以配合对办公室的需求。例如，中兴通讯(000063)股份有限公司投资2.2亿元人民币，兴建其成都软件研发中心二期（建筑面积87000平方米）。此外，安捷伦科技公司（Agilent）也买下一占地14667平方米的地块准备兴建办公楼，总建筑面积约为26000平方米。目前众多高科技公司正与成都市高新区政府洽谈，准备在开发区内设立办事处或研发中心，预计未来12个月高新区范围内产业园需求仍将保持强劲。由于天府软件园二期工程的第一部分（60000平方米）要到2008年年中才竣工，成都市高新区内供不应求的情况短期内将难以舒缓。

　　武汉，光谷动力

　　武汉处于中国经济十字架的中心交汇点，无论是从战略位置还是从地理位置，武汉都是历代兵家必争之地，也必将是企业布局中国必须落棋之地。

　　武汉总部经济综合竞争力全国排名第十，但其强劲的发展趋势和未来的前景却被广大企业和战略家们称道。特别是有光谷之称的武汉东湖经济开发区更始张显了武汉高科技商务园区的实力。

　　“栽下梧桐树,引得凤凰来”,武汉东湖开发区不断优化的投资环境吸引了外商越来越多的目光。到2007年7月，开发区共引进外资企业713家，其中世界500强企业有19家。

　　落成不久的第一企业社区更是引领了武汉产业地产型商务园区的潮流典范。第一企业社区占地700亩，总建筑面积58万平方米，共200栋独栋总部楼，分三期开发。一期50栋总部楼和配套会议中心、商务酒店、行政餐厅今年年底即将建成。目前，一期50栋已经建成的全部招商完毕，其中入驻的企业包括熊猫电子、长虹电子、步步高电子、天门纺机、维京科技等。作为武汉总部经济的旗帜，第一企业社区已经形成家电电器、机械、文化、科技产业集成现象。

　　热点冷思考

　　这些以发展总部经济为目的的商务园区，对一个城市的转型升级起到了强大的推动作用，也是城市经济发展的引擎。但在发展过程中，也出现了总部经济泛滥的情况，一是开发商偷换概念，市场定位不准确，导致招商难；二是各地区重复建设，定位没有区别，导致很多所谓的商务园区都陷入“同质恶性竞争”的怪圈，进而在攀比模仿中贴身较量。

　　“总部经济的概念已经用滥了，恶性发展的局面已经形成。”戴德梁行上海公司高级助理董事、工业房地产部主管彭煦说。

　　一些总部项目都希望卖房子，快进快出，而无论跨国公司还是国内大企业的总部一向都以租赁为主。这种定位不切实、需求不清晰的项目是有相当风险的。总部经济对软硬件环境的要求很高，总部资源也不是无穷尽的，盲目竞争势必导致重复建设、恶性竞争和土地资源浪费。